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这个故事里藏着房价猫腻,真相…

读者希望写“未来房价走向”,咱哪有那本事?讲个故事,懂得自然懂。

这个故事里藏着房价猫腻,真相...

展望未来房价,得先回顾房价一路走来经历了啥?

房价高涨,是资本和土地价格掠夺的结果。

从一个县级城市说起,以2006年当地结束房改房为标志。把2007年到现在15年,分成三个阶段,便于寻找房价上涨纹理。

第一阶段,2007–2016十年良性发展期。

2006年之前,当地房价每平米千元以下。2007年新来的F书记大搞城市开发,房价提升到千元以上,这价位属于良性。

从2007年到2016年十年间,F和L两任书记控制土地出让面积,以此保持房价良性节奏。

这一时期,土地出让价格一直保持100万元以下。

土地低价出让,限量供应,是稳住房价的定海神针。

稳定土地价格,控制房价上扬;限量供应土地,保证房价不下抑。开发商有利润,老百姓买得起房,供需平衡,房市良性发展。

房价构成,主要是土地、建筑成本和利税,后两者相对固定,就算上涨也不会火箭式爬升。

决定房子飞速高涨的,是土地价格。

2017年房市进入第二阶段,高潮来了。资本和政府撬动土地价格,房价放了卫星,火箭式上涨。

蝗虫飞过的地方寸草不生,资本掠夺的城市高楼林立,房价飞扬。

2017年以后,新任X长官做了两件事情。

一是引来外资,拉升土地出让价格。第一块出让价格直冲200万元,房价由3000元上升到6000元。

二是挥动城投搅屎棍子,第二块地冲上300万元,房价飙升到9000元。

地价火箭式上窜,民营房企不出手拿地?城投来摘牌。

城投的钱哪里的,政府左手倒右手。

房价=土地价格+建筑成本+利、税。城投不怕高价拿地,也不怕开发出来房子不赚钱,0利润卖房都有账算,至少赚了土地款和税,这就是“土地财政”的来历。

没有城投高价拿地开发,政府不能把土地一平一平地卖给老百姓,让老百姓自己合伙开发楼盘吧。所以城投开发可以0利润,能卖掉土地,赚到税收就好。如果还能有利润,那就爽歪了。

外资和城投这么一搅合,当地民资房企要活命,不得不参与摘牌高价拿地,当地商品房两年内直逼万元。

房价涨到3000元用了10年,冲万只用了2年。

完成冲万操作,就是外来资本和城投各拿了一块地。土地招标拍卖网上摘牌分分钟就能完成,操纵土地价格上去了,房价自然上涨了。2年的时间是土地摘牌以后办理相关手续,到房子预售的时间。

新长官分分钟把房价放了卫星。

总结当地房市发展史,第一阶段有序供地供房,稳地价控房价,让百姓买得起房子;第二阶段外资和城投撬动完成房价冲万,实现“飞天梦”。

房价突然飞天,百姓可以不买账(房)啊?

第一阶段是良性供应,保持了供需平衡。房市上没有剩余房子,这就给第二阶段留下了“飞天”的空间基础。百姓有刚需,结婚用的新房再贵也得买啊。

百姓哪里懂得“房事”内幕?买涨杀跌,房价越涨越出手入市,唯恐晚了还涨。

房价在第二阶段,一路高歌猛涨,直到2020年病毒来了。

把2020年以后,作为当地房市第三阶段。

从第二阶段开始,当地一方面向市场无节制供应商业开发土地,另一方面城市拆迁还建安置房大量流入市场。有的拆迁户一家多套安置房,低价流向市场,安置房变现价格6000元/平,远低于商业开发冲万价格。

乱了。

供大于求,房价被逼瘦身,房市陷入混乱。

当地南面有个地级市,政府想让土地价格过千万。有块地只拍到了900多万元/亩,没达到千万预期,分管副S长去国土资源局蹦高骂了娘。

南市商品房价格早就冲上2万元,这两年回落到1.7万元左右,还在落。

北边相邻的地级城市,工商业,现代化高效农业都发达,真正的民间有钱,国库充赢,房价才万元。

北市财政不差钱,不用“土地政策”来捞钱。南市没有工业支柱产业,税收财收不及北市,“土地”是南市的生蛋母鸡,财政来源。

南、北两市相比,良莠自现。

一、二线城市多是各省政治经济中心,经济基础强劲,不需要“土地财政”,却是炒房资本青睐的猎物。有些自然资源好的二、三线城市,比如沿海和海南的房子,多是外来资本炒起来的。海南房子空置率相当高,冬天的海南,遍地东北口音。

读者“感觉国家拉升房价”,这个表述不准确。国家“房住不炒”的基调不会变。为救市出台“十六条”,是为了保交房,保稳定,目的不在拉升房价。

不拉房价?那“金融十六条“放出的1.6万多亿贷款规模是干啥的?

基建是拉动经济发展的三驾马车之一,无论新基建还是房产老基建,都能拉动钢铁建材第二产业活起来,二产促三产,就业增长,刺激消费,经济才能活起来。

咱不抖书包卖弄经济原理大道理,大道理网上一搜一箩筐。就讲讲故事,浅显易懂地抛砖引玉。楼上读者问题,可从三个方面着手思考。

1、国家出台政策保交楼保房市稳定,为了启动经济重新活起来,没有拉升房价的主观。随着大量资金入市,货币贬值客观上导致房价上涨,也是必然的。房产市场不良的城市,也可能不涨反降,比如南市。

除了物价上涨因素,房价总体涨不动。因为未来房产没有理财功能,象过气的嫔妃,会被资本遗忘冷落。除了刚需,民间资本,理财资本都不再光顾房市。

2、判断当地房产市场是否良性,可针对以上三个阶段,看处在哪一阶段。第一阶段是良性的,第二、三阶段是坑,非刚需不买房。

如果你是“北市”市民,总趋势是钱会越来越毛,北市的房子有保值、理财价值,比存款强。相反,南市的多套房子应尽早出手,选择有效投资方向。

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